Sur quoi repose ce calcul ? La méthode derrière le simulateur fiscalité

Le simulateur compare quatre régimes fiscaux sur ton projet : micro-foncier, réel foncier (location nue), LMNP micro-BIC et LMNP réel (location meublée). Il projette ton impôt et tes prélèvements sociaux année par année, pas seulement sur une moyenne globale.

Concrètement, il tient compte de : la dégressivité réelle des intérêts d'emprunt au fil du remboursement, le déficit foncier avec son plafond annuel et son report sur 10 ans, les amortissements LMNP avec leur mécanisme de mise en réserve (l'amortissement ne peut jamais créer de déficit), et la vacance locative que tu as renseignée. Les prélèvements sociaux sont différenciés selon le régime : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée (LMNP) — un point que beaucoup d'outils grand public confondent encore.

Toute projection sur plusieurs années repose sur des hypothèses. Voici les nôtres, assumées et modifiables dans tes paramètres :

• Les loyers progressent d'environ 1 % par an, les charges d'environ 1,5 % par an — des moyennes prudentes, pas une prédiction du marché de ta ville.
• Les travaux que tu renseignes sont supposés déductibles par défaut (entretien, réparation, amélioration). Si tes travaux relèvent d'un agrandissement ou d'une construction, ils ne sont pas déductibles au sens fiscal — à toi de l'indiquer si c'est le cas.
• La projection se fait à droit constant 2026 : elle applique les règles fiscales connues aujourd'hui, sans anticiper une future loi de finances qui pourrait les modifier.

Ces hypothèses sont raisonnables, pas garanties. Un marché locatif peut stagner une année et grimper la suivante ; une loi de finances peut changer un plafond du jour au lendemain.

Ce calcul est une information générale, pas un conseil personnalisé. Il ne prend pas en compte l'ensemble de ta situation fiscale — tes autres revenus, ton foyer fiscal, un éventuel statut de loueur en meublé professionnel (LMP), ou des dispositifs de défiscalisation spécifiques.

Il ne remplace pas un expert-comptable, en particulier si tu envisages d'opter pour le régime réel. L'option engage pour plusieurs années (3 ans en foncier, 2 ans en LMNP), et le calcul exact de ton amortissement par composants — gros œuvre, façade, agencements, mobilier — dépend de la répartition précise de ton bien, que seul un professionnel peut valider en cas de contrôle fiscal.

Utilise ce simulateur pour comparer des ordres de grandeur et éclairer ta décision. Fais valider ton choix final par un professionnel avant de t'engager, surtout si tu optes pour le régime réel.

Chaque règle appliquée dans le simulateur s'appuie sur un texte officiel — Code général des impôts, doctrine administrative (BOFiP) ou fiche service-public.fr — cité et daté. Voici les principales :

• Micro-foncier (abattement 30 %, seuil 15 000 €) — CGI art. 32 ; service-public.fr, fiche F1991.
• Déficit foncier (plafond 10 700 €, 21 400 € en rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027) — CGI art. 156, I-3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20.
• Micro-BIC LMNP (abattement 50 %, seuil 77 700 € en 2025 puis 83 600 € en 2026) — CGI art. 50-0 ; service-public.fr, fiche F32744.
• Amortissement LMNP réel (plafonnement CGI 39 C, report sans limite de durée) — BOI-BIC-AMT-20-40-10-20.
• Prélèvements sociaux (17,2 % location nue, 18,6 % LMNP depuis les revenus 2025 — loi de financement de la sécurité sociale 2026) — impots.gouv.fr.
• Réintégration des amortissements à la revente (cessions à partir du 15 février 2025) — CGI art. 150 VB III, loi de finances 2025, art. 84.

Ces règles ont été vérifiées à droit connu au 30 juin 2026 (dernière relecture des textes primaires). La loi fiscale évolue chaque année en loi de finances — nous mettons à jour cette page et le simulateur dès qu'un texte change.