Tu loues meublé avec un crédit en cours ou des charges qui pèsent lourd ? Le régime réel LMNP peut annuler ton impôt sur les loyers pendant des années, grâce à un mécanisme que le micro-BIC n'offre pas : l'amortissement. Voici comment il fonctionne, avec un calcul complet et ce qu'il faut surveiller à la revente.
Ce que le régime réel ajoute au calcul
Le régime réel LMNP remplace l'abattement forfaitaire du micro-BIC (50 %) par la déduction de tes charges réelles, une par une : intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires comptables.
Son atout principal, c'est l'amortissement : tu déduis chaque année une fraction du prix d'acquisition du bien, comme si sa valeur se dépréciait comptablement — sans qu'un seul euro ne quitte réellement ton compte. Combiné aux charges réelles, ce mécanisme ramène très souvent le bénéfice imposable proche de zéro.
Le régime réel devient obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes (83 600 € à partir de 2026), mais tu peux aussi l'opter volontairement en dessous de ce seuil si tes charges le justifient. → voir lmnp-micro-bic pour les seuils et le calcul comparé.
Pour qui c'est fait : Thomas et son T2 à crédit
Thomas a acheté un T2 à 200 000 € avec un crédit de 180 000 € sur 20 ans, loué meublé 833 €/mois (10 000 €/an). Ses intérêts d'emprunt seuls dépassent déjà les 5 000 € la première année — plus que l'abattement de 50 % qu'il obtiendrait au micro-BIC.
En ajoutant l'amortissement du bien, son bénéfice imposable tombe à zéro dès la première année. C'est la situation typique où le réel prend clairement l'avantage : un crédit en cours et un horizon de détention long.
Marie, elle, a acheté son studio cash et le mobilier est déjà amorti. Pour elle, le calcul est plus serré — le micro-BIC peut rester compétitif. → voir lmnp-micro-bic pour savoir quand basculer.
Comment se calcule l'amortissement
Le principe : on décompose le bien en plusieurs éléments, chacun avec sa propre durée d'usure. Le terrain n'est jamais amortissable — on en retient généralement 10 à 20 % du prix d'acquisition, à exclure du calcul.
Pour le T2 de Thomas à 200 000 € : le terrain représente 20 %, soit 40 000 € non amortissables. La base amortissable s'élève donc à 160 000 €.
Cette base se répartit ensuite entre gros œuvre (50 à 80 ans), façades et toiture (20 à 40 ans), installations techniques comme l'électricité ou le chauffage (15 à 30 ans), et agencements intérieurs (7 à 15 ans). Le mobilier s'amortit à part, sur 5 à 10 ans.
Sur la base de Thomas, l'amortissement annuel total (bâti + mobilier) tourne autour de 5 000 à 6 000 € par an — un chiffre qui, ajouté aux charges réelles, dépasse largement les 5 000 € d'abattement qu'il aurait au micro-BIC.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers bruts annuels | 10 000 € | 10 000 € |
| Abattement forfaitaire (50 %) | – 5 000 € | — |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | — | – 5 000 € |
| Charges (copro, assurance, TF, gestion) | — | – 2 300 € |
| Amortissement bâti + mobilier | — | – 5 300 € |
| Bénéfice imposable | 5 000 € | 0 € (excédent mis en réserve) |
| Impôt + PS (TMI 30 %, 18,6 %) | ≈ 2 430 € | 0 € |
Une règle propre au LMNP : l'amortissement ne crée jamais de déficit
C'est la différence fondamentale avec le déficit foncier de la location nue : l'amortissement LMNP ne peut jamais créer ni aggraver un déficit (art. 39 C du CGI). Il est plafonné à la différence entre tes loyers et tes autres charges de l'exercice, hors amortissement.
Concrètement : si après avoir déduit tes charges réelles, il te reste 3 000 € de bénéfice, mais que ton amortissement calculé s'élève à 5 300 €, tu ne déduis que 3 000 € cette année-là. Les 2 300 € restants ne sont pas perdus : ils sont mis en réserve et se reportent sur les exercices suivants, sans aucune limite de durée.
Ce mécanisme de réserve est l'un des avantages les plus solides du statut : les amortissements accumulés au fil des premières années — quand les intérêts d'emprunt sont élevés — restent disponibles pour couvrir les années futures, une fois le crédit remboursé et les charges allégées. Contrairement au déficit foncier, ces montants ne se déduisent jamais du revenu global : ils s'appliquent uniquement aux bénéfices futurs du même bien.
Ce qui change à la revente depuis 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements que tu as déduits pendant la détention viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value à la revente. En clair : plus tu as amorti, plus ta plus-value imposable augmente au moment de la vente.
Exemple : un bien acheté 200 000 € sur lequel 60 000 € d'amortissements ont été déduits en 15 ans voit son prix d'acquisition fiscal ramené à 140 000 €. Si le bien se revend 220 000 €, la plus-value brute grimpe de 20 000 € (sans la règle) à 80 000 € (avec la réintégration).
Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement — exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, des prélèvements sociaux après 30 ans. Cette règle ne s'applique pas au mobilier, ni aux résidences de services (étudiantes, EHPAD, établissements de soins). Elle change surtout le calcul pour les reventes anticipées, dans les 10 à 15 premières années.
Questions fréquentes
Quand j'ai voulu analyser mon premier projet immobilier, aucun simulateur ne me convenait vraiment, souvent trop simplistes ou trop usine à gaz. Ce qui était au départ un simple outil personnel est devenu, petit à petit, une plateforme que j'ai eu envie de partager avec tous ceux qui veulent mieux comprendre l'immobilier. Si ça vous aide, tant mieux ; si vous avez des suggestions, encore mieux.
Les contenus et simulations présentés sur ce site sont fournis à titre informatif et éducatif. Ils ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou patrimonial. Les calculs reposent sur des hypothèses simplifiées et des données publiques qui peuvent contenir des approximations. Pour un avis adapté à votre situation, rapprochez-vous d'un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine). Si vous constatez une erreur, écrivez-nous — nous corrigeons.