Tu loues un logement meublé et tu n'as encore rien choisi comme régime fiscal ? C'est probablement le micro-BIC qui s'applique déjà, par défaut. Voici comment il fonctionne, pour qui il reste pertinent, et à quel moment le régime réel prend l'avantage.
Le principe : 50 % d'abattement, sans comptabilité
Le micro-BIC est le régime fiscal par défaut de la location meublée non professionnelle (LMNP). Dès que tu loues un bien meublé, tu y es automatiquement rattaché si tes recettes annuelles restent sous le seuil en vigueur.
Le principe est le même que le micro-foncier pour la location nue, mais avec un abattement plus généreux : 50 % de tes recettes brutes, appliqué automatiquement, sans justifier une seule charge. Tu déclares tes loyers sur le formulaire 2042-C PRO, l'abattement se calcule tout seul.
En location meublée, tes revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — pas des revenus fonciers, comme en location nue. C'est cette différence de catégorie qui explique l'abattement plus élevé, mais aussi l'impossibilité de déduire des charges réelles ou d'amortir le bien tant que tu restes au micro-BIC.
Les seuils à connaître en 2026
Pour les loyers 2025 (déclarés au printemps 2026), le seuil du micro-BIC est de 77 700 € de recettes annuelles brutes. À partir des revenus 2026, ce seuil passe à 83 600 €, suite à la revalorisation triennale prévue par le texte fiscal.
Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire l'année suivante — tu n'as pas le choix.
Cas particulier : pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement a été ramené à 30 % avec un seuil abaissé à 15 000 €, depuis la loi Le Meur de novembre 2024. Si tu loues sur une plateforme comme Airbnb sans classement officiel du logement, ce régime moins avantageux te concerne directement. → voir lmnp-tourisme-airbnb pour le détail.
Pour qui c'est fait : Marie, propriétaire sans crédit
Marie a acheté un studio meublé cash, sans emprunt, et le loue 600 €/mois. Ses charges réelles (assurance, petites réparations, taxe foncière) représentent environ 20 % de ses loyers. L'abattement de 50 % du micro-BIC couvre largement ces charges — elle n'a aucun intérêt à passer au réel, et s'évite toute comptabilité.
Thomas, à l'inverse, a financé son bien à crédit. Ses intérêts d'emprunt seuls dépassent souvent 30 % de ses loyers, et l'amortissement du bien (possible uniquement au réel) viendrait s'ajouter par-dessus. Pour lui, rester au micro-BIC revient à payer un impôt qu'il pourrait largement réduire.
La question à te poser n'est pas « suis-je un petit ou un gros investisseur » mais « mes charges réelles et mon amortissement estimé dépassent-ils 50 % de mes loyers ? ». Dès qu'un crédit est en jeu, la réponse est presque toujours oui.
Le calcul en pratique, sur un studio meublé
Studio meublé loué 600 €/mois, soit 7 200 € de loyers bruts annuels, sans crédit.
Abattement forfaitaire : 7 200 × 50 % = 3 600 €.
Revenu imposable : 7 200 − 3 600 = 3 600 €.
Sur ce revenu net, s'ajoutent ta tranche marginale d'imposition (TMI) et les prélèvements sociaux, désormais à 18,6 % pour la location meublée (revenus 2025 et suivants, contre 17,2 % en location nue). Pour une TMI de 30 % : (30 % + 18,6 %) × 3 600 € = environ 1 750 € d'impôt et prélèvements sociaux sur l'année.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts annuels | 7 200 € |
| Abattement forfaitaire (50 %) | – 3 600 € |
| Revenu imposable | 3 600 € |
| TMI retenue | 30 % |
| Impôt + prélèvements sociaux (18,6 %) | ≈ 1 750 € |
Ce que le forfait ne montre pas
Premier piège : le micro-BIC ne permet aucun amortissement, même partiel. Tu ne peux jamais déduire la dépréciation comptable du bien — c'est réservé exclusivement au régime réel, et c'est souvent là que se joue l'essentiel de l'écart entre les deux régimes.
Deuxième piège : beaucoup de propriétaires restent au micro-BIC par défaut, sans jamais avoir comparé avec le réel. Or dès qu'un crédit existe, l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an.
Troisième piège : pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement de 30 % (au lieu de 50 %) fait basculer le point d'équilibre bien plus tôt. Un classement officiel du logement (via une plateforme comme Atout France) peut redonner accès à l'abattement de 50 % et au seuil de 77 700 €/83 600 €.
Quand basculer vers le régime réel
Le repère : dès que tes charges réelles plus ton amortissement estimé dépassent 50 % de tes recettes brutes, le régime réel devient plus avantageux. En pratique, l'amortissement seul représente souvent 40 à 60 % des loyers sur un bien récent — ce qui rend le réel quasi systématiquement gagnant dès qu'un crédit est en cours, sur un horizon de 10 à 20 ans.
L'option pour le réel s'exerce sur ta déclaration et t'engage pour deux exercices minimum, sans retour en arrière possible entre-temps.
Pour comprendre ce que le réel change concrètement — charges déductibles et surtout amortissement par composants — → voir lmnp-reel-amortissement.
Questions fréquentes
Quand j'ai voulu analyser mon premier projet immobilier, aucun simulateur ne me convenait vraiment, souvent trop simplistes ou trop usine à gaz. Ce qui était au départ un simple outil personnel est devenu, petit à petit, une plateforme que j'ai eu envie de partager avec tous ceux qui veulent mieux comprendre l'immobilier. Si ça vous aide, tant mieux ; si vous avez des suggestions, encore mieux.
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