LMNP : le guide complet du loueur meublé non professionnel en 2026

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) existe depuis 1949. Il classe les loyers d'un logement meublé dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), pas dans les revenus fonciers (service-public.fr, 2025). Vous pouvez donc amortir le bien et le mobilier — ce qui est impossible en location nue.

La frontière avec le LMP tient à deux seuils définis à l'article 155 IV du CGI (Légifrance) : recettes locatives sous 23 000 €/an et sous 50 % des revenus du foyer. Vous dépassez l'un des deux ? Basculement en LMP, cotisations sociales obligatoires et règles de plus-value professionnelle.

Deux régimes fiscaux. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel autorise la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien, du mobilier, des travaux. C'est ce choix qui fixe la rentabilité nette sur toute la durée de détention.

Deux conditions cumulatives : recettes meublées sous 23 000 €/an et sous 50 % des revenus du foyer fiscal. Le calcul porte sur les recettes brutes encaissées (loyers charges comprises), pas sur le bénéfice net. Les 23 000 € s'apprécient par foyer — un couple avec deux studios peut franchir le seuil plus vite qu'attendu.

L'inscription se fait en ligne sur le guichet unique de l'INPI (procedures.inpi.fr), en 10 minutes, gratuitement. Vous recevez votre numéro SIRET sous 10 à 15 jours. Sans lui : pas d'amortissement, pas de CGA, et l'administration peut refuser les déductions des années non couvertes.

Délai légal : 15 jours après le début de l'activité. C'est l'erreur numéro un des débutants — on en parle en section 7.

85 % des LMNP au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers, selon Jedeclaremonmeuble. Le micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes — simple, mais rarement optimal.

Le régime réel autorise la déduction de toutes les charges réelles (intérêts, assurance, copropriété, gestion, CFE) plus l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux. Dès que charges + amortissements dépassent 50 % des recettes, le réel fait mieux. Dès qu'il y a un crédit en cours, le réel l'emporte presque toujours.

L'option se prend avant le 1er février de l'année concernée, par courrier au SIE. Elle engage deux ans, puis se renouvelle tacitement. Le retour au micro est possible ensuite si les recettes restent sous 77 700 €. Pour le détail chiffré et l'arbre de décision, voir l'article dédié.

L'amortissement LMNP peut annuler l'impôt sur les loyers pendant 20 ans ou plus. Sans sortir un euro de trésorerie.

Le principe : décomposer le bien en composants, chacun amorti sur sa propre durée. Les durées typiques : gros œuvre (~50 % du prix, 50 ans), toiture (~10 %, 25 ans), installations techniques (~15 %, 15 ans), agencements (~15 %, 15 ans), mobilier (~10 %, 5-10 ans). Le terrain (15-20 % du prix) n'est jamais amortissable.

Sur un T2 à 180 000 €, la base amortissable après terrain (36 000 €) est de 144 000 €. Les amortissements totaux dépassent 7 000 €/an. Sur 8 400 € de loyers annuels, le bénéfice imposable tombe quasi à zéro — avant même les autres charges.

Si l'amortissement dépasse le résultat avant amortissement, le surplus se reporte sans limite de durée. Rien n'est perdu. Mais il ne peut pas créer de déficit : règle de plafonnement BIC.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (Légifrance, art. 150 VB CGI). Exemple concret : bien acheté 200 000 €, 60 000 € amortis sur 12 ans, vendu 230 000 €. Avant réforme : plus-value 30 000 €. Après : 90 000 €. La mesure est rétroactive — elle s'applique aux amortissements déduits avant 2025.

Les abattements pour durée de détention restent inchangés : exonération d'IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidences de services (EHPAD, étudiantes, tourisme classé sous bail commercial) échappent à la réintégration.

Deux autres changements. Les prélèvements sociaux grimpent de 17,2 % à 18,6 % en 2026 (CSG passe de 9,2 % à 10,6 %). Le portail Declaloc est obligatoire depuis le 20 mai 2026 pour les meublés de tourisme — amende : 10 000 € pour le propriétaire, 50 000 € pour la plateforme. L'amortissement reste très avantageux pendant la détention. C'est la stratégie de sortie qui doit changer.

Un meublé se loue 15 à 30 % plus cher qu'un logement nu selon l'Observatoire Clameur. Les loyers meublés relèvent des BIC avec amortissement ; les loyers nus relèvent des revenus fonciers sans amortissement. L'écart d'imposition atteint facilement plusieurs milliers d'euros par an.

Le bail meublé dure 1 an (9 mois étudiant), contre 3 ans en nu. Plus de flexibilité, mais plus de turnover et plus de frais de remise en état. Le mobilier est obligatoire — 11 éléments listés par le décret du 31 juillet 2015. Un mobilier incomplet expose à une requalification en location nue.

Depuis la réforme 2025, la réintégration des amortissements à la revente rogne l'avantage du meublé sur le long terme. La location nue n'est pas touchée. Pour une comparaison complète par profil investisseur (primo, retraité, patrimonial), voir l'article dédié.

1. Oublier l'inscription INPI. Sans SIRET, pas de régime réel, pas d'amortissement. On peut régulariser — mais l'administration peut refuser les déductions des années passées.

2. Rester au micro-BIC par défaut. C'est le régime par défaut. Rarement le plus avantageux. Dès qu'il y a un crédit, le réel gagne — 85 % des LMNP réel ne paient rien.

3. Sous-estimer le mobilier obligatoire. Moins de 11 éléments selon le décret 2015 : requalification en location nue. Adieu l'amortissement.

4. Ignorer la réintégration à la revente depuis 2025. Ne pas intégrer ce coût fausse toute projection de sortie. Allonger la détention reste la meilleure parade.

5. Dépasser les seuils LMP sans le savoir. 23 000 € de recettes ET 50 % des revenus du foyer : cotisations sociales obligatoires, plus-value professionnelle. À vérifier chaque année. Les conséquences et solutions concrètes sont détaillées dans l'article dédié.

Avant de signer, un simulateur LMNP calcule les chiffres qui comptent : rendement brut, rendement net, rendement net-net après fiscalité, cashflow mensuel et projection de patrimoine sur 25 ans. Comparer les quatre régimes fiscaux (micro-foncier, réel foncier, micro-BIC, LMNP réel) sur un même bien prend quelques secondes.

Amortissement par composants, intérêts d'emprunt, taxe foncière, prélèvements sociaux à 18,6 %, vacance locative : tout est intégré. La projection multi-années montre l'évolution du cashflow, la constitution de patrimoine et le moment où l'impôt redevient positif une fois les amortissements épuisés.

Le comparateur fiscal sur /fiscalite permet de visualiser l'écart entre régimes sur votre situation. Le rendement net-net reste le seul indicateur fiable pour comparer un LMNP à un placement financier. Impossible à calculer sérieusement à la main.