Tu loues un logement vide et tes loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an ? Le micro-foncier est sans doute déjà ton régime, même sans y avoir pensé. Voici comment il calcule ton impôt, pour qui il est vraiment intéressant, et à partir de quand il vaut mieux le quitter.
Le principe : un forfait de 30 % sans justificatif
Le micro-foncier est le régime par défaut de la location nue. Dès que tu loues un bien non meublé, tu y es automatiquement rattaché si tes revenus fonciers bruts (tous biens confondus, pour tout le foyer fiscal) restent sous 15 000 € par an.
Le principe : plutôt que de justifier chaque charge, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur tes loyers. Tu déclares le montant brut, l'abattement se calcule automatiquement — aucun formulaire 2044 à remplir, une simple case sur ta déclaration 2042 (case 4BE) suffit.
C'est le régime de la simplicité : pas de comptabilité, pas de justificatifs à conserver pour l'administration, une déclaration en cinq minutes. En contrepartie, tu perds la possibilité de déduire tes charges réelles — même si elles dépassent largement 30 % de tes loyers.
Pour qui c'est fait : Marie plutôt que Thomas
Marie a acheté un studio qu'elle loue vide 550 €/mois, sans crédit en cours (elle a payé cash) et sans travaux prévus. Ses charges réelles — taxe foncière, petite assurance, quelques frais de copropriété — tournent autour de 25 % de ses loyers. Le micro-foncier lui convient : l'abattement de 30 % couvre déjà plus que ses charges réelles, et elle s'évite toute paperasse.
Thomas, lui, a un crédit en cours sur son appartement loué nu. Ses intérêts d'emprunt seuls représentent souvent plus de 30 % de ses loyers. Pour lui, le micro-foncier fait perdre de l'argent chaque année : il paie un impôt sur des charges qu'il pourrait déduire au réel. → voir déficit-foncier-reel.
La règle est simple : le micro-foncier est fait pour les profils sans crédit et sans grosses charges. Dès qu'un emprunt entre en jeu, il faut comparer.
Le calcul en pratique, sur un studio loué 600 €/mois
Prenons un studio loué 7 200 € de loyers bruts par an (600 €/mois), sans crédit.
Abattement forfaitaire : 7 200 × 30 % = 2 160 €.
Revenu imposable : 7 200 − 2 160 = 5 040 €.
Sur ce revenu net, tu ajoutes ton taux marginal d'imposition (TMI) et les prélèvements sociaux à 17,2 % (location nue). Pour une TMI de 30 % : (30 % + 17,2 %) × 5 040 € = environ 2 380 € d'impôt et prélèvements sociaux sur l'année.
Aucune charge réelle n'entre dans ce calcul, même si tu as payé une assurance ou une petite réparation cette année-là. C'est tout l'intérêt — et toute la limite — du forfait.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts annuels | 7 200 € |
| Abattement forfaitaire (30 %) | – 2 160 € |
| Revenu imposable | 5 040 € |
| TMI retenue | 30 % |
| Impôt + prélèvements sociaux (17,2 %) | ≈ 2 380 € |
Ce que le seuil de 15 000 € cache parfois
Premier piège : le seuil de 15 000 € s'apprécie pour tout le foyer fiscal, tous biens loués nus confondus — pas bien par bien. Si tu possèdes deux studios loués vide à 8 000 € chacun, tu dépasses le seuil et bascules au réel l'année suivante, même si chaque bien pris isolément semblait sous la limite.
Deuxième piège : certains biens excluent automatiquement du micro-foncier, quel que soit le montant des loyers — monuments historiques, logements sous dispositif Robien, Besson ou Borloo, résidences de tourisme réhabilitées. Si un seul bien de ton foyer entre dans ce cas, tous tes revenus fonciers basculent au réel, même les biens « ordinaires ».
Troisième piège, plus insidieux : tu ne réalises pas toujours que tu perds de l'argent. Beaucoup de propriétaires restent au micro-foncier par habitude, sans jamais avoir calculé ce que le réel leur ferait économiser une fois les intérêts d'emprunt et les travaux pris en compte.
Quand basculer vers le régime réel
Le repère à retenir : dès que tes charges réelles déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, assurance, taxe foncière) dépassent 30 % de tes loyers bruts, le régime réel devient plus avantageux.
Ce seuil est franchi presque systématiquement dès qu'il y a un crédit en cours : les intérêts d'emprunt seuls représentent souvent 25 à 40 % des loyers en début de remboursement.
Deux façons de passer au réel : soit le dépassement automatique du seuil de 15 000 €, soit une option volontaire, même en dessous du seuil, si tu estimes que tes charges réelles justifient ce calcul plus précis. Cette option engage pour trois années irrévocables — ce n'est pas un choix à faire à la légère, ni à l'année selon l'humeur.
Si tu envisages des travaux importants, le réel ouvre aussi la porte au déficit foncier, imputable sur ton revenu global. → voir déficit-foncier-reel pour le détail du mécanisme et ses plafonds.
Questions fréquentes
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